Esta nueva ley NIMBY de California podría crear un millón de nuevas casas y apartamentos

En julio entró en vigor una nueva ley estatal que permite viviendas de alta densidad cerca de las principales estaciones de tránsito, abriendo la puerta a la construcción de más de 1 millón de nuevas viviendas en ciudades de California.

La ley obliga a las ciudades a aprobar edificios altos y rascacielos cerca de estaciones de tren, puertos y estaciones de tránsito rápido, rompiendo las restricciones locales que pueden haber detenido el desarrollo en el pasado.

La Ley de Vivienda Asequible, también conocida como Proyecto de Ley Senatorial 79, es una de las medidas más agresivas tomadas por los legisladores estatales para abordar la escasez de viviendas en California en los últimos años.

Los promotores inmobiliarios ya están planeando con cautela aprovechar las reglas simplificadas y planean anunciar nuevos proyectos después de que la ley entre en vigor.

El Senador Bill 2025 fue presentado por Scott Wiener (D-San Francisco), quien enfatizó que el estado necesita tomar medidas inmediatas para abordar la escasez de viviendas en California.

“Esto elimina mucha incertidumbre” sobre si los proyectos propuestos serán aprobados, dijo el director ejecutivo de Cityview, Sean Burton, uno de los constructores de viviendas más grandes del estado. “Estamos muy contentos por eso.

“Esta ley limita la capacidad de los gobiernos y funcionarios locales para bloquear nuevos proyectos de vivienda siempre que se cumplan las normas contables”, dijo Burton. “Esto debería acelerar la creación de nuevas viviendas en Los Ángeles y más allá”.

La ley permite a las autoridades locales legalizar viviendas multifamiliares de mediana y gran altura, abriendo el área a 1,5 millones de nuevas unidades en las principales ciudades, incluida Los Ángeles. Los desarrolladores pueden construir casas de hasta nueve pisos para edificios cerca de estaciones de tránsito, siete pisos para edificios dentro de un cuarto de milla y seis pisos para edificios dentro de media milla.

Los límites de altura se basan en niveles. La zona de Nivel 1, que incluye líneas de tren ligero como las líneas B y D del Metro de Los Ángeles, permite edificios de seis a nueve pisos, dependiendo de la proximidad al aeropuerto. La zona Tier 2, que incluye líneas de tren ligero como las líneas A, C, E y K, así como rutas de autobús con rutas exclusivas, permite la construcción de edificios de cinco a ocho pisos.

Las residencias unifamiliares dentro de un radio de media milla de la estación están sujetas a nuevas leyes de zonificación.

El proyecto de ley se aplica a condados con al menos 15 estaciones de tren, quedando ocho: Los Ángeles, Orange, San Diego, Alameda, San Francisco, San Mateo, Santa Clara y Sacramento.

El mayor impacto probablemente se sentirá en Los Ángeles, que tiene alrededor de 150 estaciones de transporte cubiertas por el proyecto de ley, según la evaluación preliminar de la ciudad.

La firma de arquitectura SPF: Architects, con sede en Los Ángeles, ha planificado dos proyectos residenciales en el sur de California que se darán a conocer cuando la nueva ley entre en vigor el 1 de julio, dijo Renzo Pali, director de proyectos. Dijo que no quería revelar los lugares exactos todavía para evitar decirle a los funcionarios quién intentaría detenerlos.

El proyecto de ley permite a las ciudades retrasar la nueva ley de zonificación hasta 2030 si la amplían según sus propios términos. Si no aprueban un sistema de calificación antes del 1 de julio, tendrán que seguir los términos de la SB 79 hasta obtener uno. Las propuestas presentadas antes de la finalización del programa aparecerán en la factura, por lo que los planes presentados a las ciudades pueden acelerarse para llegar por teléfono, dijo Pali.

“Cada ciudad tendrá ahora algún tipo de plan de desarrollo del transporte, ya sea el que establece la SB 79 o el suyo propio”, dijo.

Los Ángeles se encuentra entre las ciudades que se han retirado al menos temporalmente de la SB 79 después de oponerse a ella en una resolución el año pasado que decía que la medida “socava la gobernanza local, viola los procesos de toma de decisiones locales e impone cargas no deseadas a las comunidades”.

En marzo, el Concejo Municipal utilizó una estrategia para retrasar el impacto de la SB 79 en toda la ciudad al aumentar 55 lotes unifamiliares y más pequeños, permitiendo edificios de cuatro a 16 unidades de hasta cuatro pisos. Las 55 áreas están ubicadas principalmente en el centro de Los Ángeles, el oeste de Los Ángeles, el este y el Valle de San Fernando.

Suponiendo que no haya oposición de Sacramento, el plan aprobado por el Concejo Municipal permitiría a Los Ángeles adelantar la palabra adicional, retrasando la implementación de la SB 79 hasta 2030.

Los desarrolladores están preocupados por los retrasos, dijo Burton. “Se escucha del ayuntamiento que quieren más viviendas, pero se oponen a las leyes que crearían más viviendas”.

Él espera que las nuevas leyes estatales, incluida la SB 79 y la versión del año pasado de la Ley de Calidad Ambiental de California, conocida como CEQA, que facilitó la obtención de aprobaciones para el desarrollo de tierras, conduzcan al crecimiento.

“Veremos que se construyen muchas más viviendas en California”, dijo Burton, “pero creo que, lamentablemente, muchas de ellas pasarán por alto la ciudad de Los Ángeles debido a la Medida ULA. Esa ha sido una gran barrera para el desarrollo de nuevas viviendas”.

Conocida como el “impuesto sobre bienes raíces”, la Medida ULA impone un impuesto adicional a la transferencia de bienes raíces sobre las ventas de propiedades de alto valor que, según los desarrolladores, limita su capacidad de generar ganancias.

“Creo que Santa Mónica y Culver City se beneficiarán y Pasadena, Glendale y West Hollywood se beneficiarán” de las nuevas viviendas creadas por la SB 79, dijo Burton.

Asociación del Sur de California. de gobiernos recientemente liberados el primer mapa de puntos de tránsito que se incluirán en el cálculo que sigue el mapa de tránsito del Metro del Condado de Los Ángeles.

La renuencia de los líderes en algunas ciudades de California a aumentar la población cerca de los puntos de tránsito muestra por qué el estado justifica la intervención, dijo Jonathan Curtis, presidente del desarrollador multifamiliar Cedar Street Partners de Glendale.

“Tenemos una crisis inmobiliaria en nuestras manos y algunas cosas no han funcionado”, dijo Curtis. “A las ciudades no les gustará, pero las leyes estatales tienen sentido”.

Se han gastado miles de millones de dólares en el ferrocarril, dijo, y “lo que falta es el número de estaciones. Si no se utilizan las estaciones, es una oportunidad perdida”.

El redactor del Times, Jack Flemming, contribuyó a este informe.